Tudo o que você precisa saber de multas em seu condomínio

Entenda como as multas podem ser aplicadas e saiba como se posicionar ante as punições.

Se você já morou em um condomínio, sabe que a convivência é o mais importante para que tudo possa fluir com tranquilidade e sem aborrecimento. Entretanto, sabemos que nem sempre é possível ter esse ambiente seguro e sossegado, e é essencial que se tenham regras para um local com fluxo tão grande de pessoas. Pensando neste contexto, sabemos da importância para que as pessoas sejam alertadas sobre seus erros, e torna-se imperativo que o gestor do condomínio possa ter uma comunicação mais aberta, em que se possa expor as infrações aos condôminos.

Se tal conversa, mesmo assim, não for eficiente, é aconselhado aplicação caca de notificações (advertências e multas).

Defesa 

Outro ponto importante ao aplicar as multas é que o multado sempre terá o direito à defesa, mesmo que tal possibilidade não esteja descrita na Convenção ou Regulamento Interno. A defesa deve ser apresentada em Assembleia.

O que diz a Lei sobre esse assunto 

Ao pensar sobre todos os processos judiciais relacionados aos condôminos, ressaltamos da importância em conhecer a lei, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno:

A Lei do Código Civil – Capítulo sobre Condomínios:

Art. 1336

§ 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

O artigo 1.337 do Código Civil trata do condômino anti social, aquela pessoa que reiteradamente descumpre com a normas internas causando desajuste no condomínio poderá ser apenado com até 10 vezes o valor de uma mensalidade:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Passo a passo das multas em condomínios 

Para além da Lei, recomendamos que o gestor do condomínio siga estes passos e evite problemas com os condôminos, bem como impedir o surgimento de outros  relacionados a punições ou advertências.

1. Procure ser amigável antes de multar ou advertir
2. Mande comunicados informando as regras
3. Coloque placas com as regras
4. Consiga as provas, como imagens no CFTV, fotos, testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração de fato ocorreu.
5. Procure saber se o morador cometeu infração em outros momentos.
6. Envie notificação formalmente via administradora, com dados e informações concretas sobre o ocorrido e pontue o que foi desrespeitado na Convenção ou no Regimento Interno.

Como comprovar uma Infração 

É importante que o síndico sempre se posicione com segurança e com clareza ao advertir ou multar. Mais que isso, é importante não ter medo da defesa do condômino infrator. Para pontuar a infração e mostrar ao infrator, o síndico precisa estar com todos os materiais, seja em fotos, imagens, áudios ou qualquer outro documento escrito que relate o ocorrido, como o livro de registros. 

O livro de registros pode ser usado como um dos materiais considerados essenciais para todo gestor de condomínio, pois ele abre espaço para que todos possam relatar o que presenciaram e usar em favor de multas e infrações. Em casos em que a infração não esteja descrita no livro, o síndico pode ler tudo que foi decidido na Convenção ou no Regulamento Interno, como o caso de um morador de condomínio que alerte para o incômodo sobre o barulho de outro morador.

Valor das multas 

Esse valor é decidido na Convenção ou Regimento Interno, que usa como indicador a referência de taxa condominial ordinária. Além desta decisão inicial, ainda vale pontuar que a primeira multa deve estar em um valor baixo, para que assim este seja incrementado conforme a quantidade de infrações cometidas pelo morador.

Acione um advogado 

Sabemos das dificuldades para gerir um condomínio e como é ainda complicado lidar com moradores de diversos pensamentos e ações. Por isso, recomendamos que você sempre tenha um advogado que saiba se posicionar diante das questões relacionadas a multas e infrações, além de ser o profissional que pode indicar como se deve proceder a cada passo. 

Aqui, no Batalha & Ungaro, contamos com profissionais que são especialistas neste assunto, e estão prontos para auxiliar em cada processo de infração ou multa, além de tirar suas dúvidas básicas sobre o posicionamento do síndico para com os moradores. Acesse o nosso site e conte com a nossa consultoria em advocacia condominial.